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行政事业单位房屋资产出租管理中存在的问题及对策建议
  • 发布日期:2017-12-19 16:36   信息来源: 安庆市怀宁县审计局    作者: 查震    浏览数:


    行政事业单位资产是指由行政事业单位占有、使用的在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。包括国家拨给行政事业单位的资产,行政事业单位按照国家政策规定运用国有资产组织收入形成的资产,以及接受捐赠和其他经法律确认为国家所有的资产。行政事业单位资产的表现形式为:流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其它资产。

    根据上述定义,行政事业单位的房屋是行政事业单位资产的重要组成部分,在会计处理中,行政事业单位的房屋通过固定基金、固定资产、在建工程科目核算,行政事业单位通过购入或者自行建造房屋达到预定可使用状态时,借记“固定资产”科目,贷记“固定基金”;出售或者处理掉房屋时,借记“固定基金”,贷记“固定资产”科目。“固定基金”科目贷方余额反映行政事业单位的房屋资产净额。

    行政事业单位资产分为非经营性资产和经营性资产。非经营性资产是指行政事业单位为完成国家行政任务和开展业务活动所占有、使用的资产。经营性资产是指行政事业单位在保证完成本单位正常工作的前提下,按照国家有关政策规定用于从事生产经营活动的资产。大部分行政事业单位的办公用房属于非经营性资产。将闲置的办公用房对外出租就是将其从非经营性资产转换为经营性资产。根据《行政事业单位国有资产管理办法》第二十三条的规定:行政事业单位将非经营性资产转经营性资产,需要提出申请,经主管部门审查核实,报同级国有资产管理部门批准;一次性转作经营的资产,其价值量数额较大的,须报经同级财政部门批准。

    随着社会经济的快速发展,各级行政事业单位的办公条件得到显著改善,同时也出现部分办公用房闲置的情况。对于闲置房屋,部分单位采取了对外出租措施。行政事业单位的房屋出租有三重积极作用:对于出租者而言,可以充分利用闲置资产,提高资产利用率,为社会提供就业机会,利用出租房屋取得的收入弥补单位经费不足(纳入财政预算管理);对财政部门而言,在现行预算管理体制下,行政事业单位将出租收入纳入预算管理,可减轻政府财政预算资金压力;对于承租者而言,可以获得就业机会及经营收入,为社会提供服务等。笔者审计发现,行政事业单位房屋资产出租管理中存在一些具有普遍性、倾向性的问题,应引起相关管理人员的关注和重视。

    一、存在问题

    1.房屋出租未履行报批程序。

    国家对行政事业单位资产的管理,坚持所有权和使用权相分离的原则,实行国家所有,政府分级监管,单位占有、使用的管理体制。虽然房屋等建筑物的使用权、管理权归属于它所占有的行政事业单位,但其所有权在法律上是国家的。部分行政事业单位未经法定程序报批,擅自决定房屋出租事项。

    2.房屋出租收入管理不规范。

    预算由预算收入和预算支出组成。行政事业单位的全部收入与支出都应当纳入预算。部分行政单位没有将房屋出租收入纳入单位年度预算,统筹管理,不符合预算编制和执行的规定。此外,行政事业单位取得的房屋出租收入属于国有资源和国有资产有偿使用收入,属于财政预算管理中的政府非税收入,应实行收支两条线管理。部分行政事业单位取得房租收入后未上缴财政非税收入专户,直接将其坐支,用以弥补单位经费等。更有甚者,私设小金库,滥发津贴补贴。

    3.房屋出租收入漏缴相关税费。

    有些行政事业单位认为,房屋出租的租金收入已经上交财政非税收入专户,那么出租收入的相关税费是不是可以不用缴纳了。还有一些单位为了少缴税费,在收取房租收入时发票使用不规范,以外购非正规收款收据、统一收款收据来代替房屋出租专用发票,或开具行政事业单位往来款收据,逃避了国家的税收,造成国有资产变相流失。

    4.未按规定缴纳经营性国有资产占用费。

    行政事业单位改变办公用房等国有非经营性资产的用途,用于对外出租等,每年应按照经营性国有资产原值(或评估值)或财政部门确认的资产清查价值的一定比例向财政部门缴纳占用费,财政部门纳入非税收入统一管理,用于办公用房等固定资产的更新改造。部分行政事业单位存在截留“非转经”国有资产占用费,导致国有资产流失和财政非税收入“体外循环”。

    5.房屋招租管理不规范。

    主要表现在三个方面:一是部分行政事业单位的房屋交给了地方投融资平台用于抵押贷款,但房屋的使用权、出租权、管理权仍然在各单位,由各单位自行管理,没有对各单位的房屋出租进行统一管理。二是对外招租信息不公开,对承租方的确定不是采用公开透明的招标方式,而是采用个别确定的方法,造成出租价格偏低于市场行情,导致国有资产流失。三是部分行政事业单位对外出租房屋的合约时间过长,有的甚至在5年以上,但没有约定合理的租金增长条款。

    二、管理建议

    1.行政事业单位对外出租房屋应按照《行政事业单位国有资产管理办法》的规定履行报批程序,并签订《房屋租赁合同》。

    2.行政事业单位应按照全口径预算管理要求,将房屋出租收入纳入预算管理。在上一年度年末根据下一年度预期房租收入作出收入概算,逐级汇总报送同级财政部门,在财政部门正式批复预算后,严格执行预算,按照收支平衡的原则,合理安排包括房租收入在内各项资金。

    3.行政事业单位出租房屋取得的租金收入应按照法定税率缴纳增值税和房产税。同时,对于出租行为,还应按税收相关政策规定计算缴纳城建税、教育费附加、印花税等。因此,行政事业单位应养成积极纳税、收支两条线的意识,在缴纳出租收入的相关税费后,再将其缴入财政非税收入专户。同时,税收部门应加大房产税等税费的征管力度,防止税收流失。

    4.行政事业单位非经营性资产转经营性资产,应坚持有偿使用的原则,每年应按照经营性资产原值(或评估值)或财政部门确认的资产清查价值的一定比例向财政部门缴纳占用费,财政部门纳入非税收入统一管理。财政部门可以在收到行政事业单位上缴的房屋出租收入后根据申请将扣除一定比例的国有资产占用费后的余额统筹安排出租单位的支出预算,这样不仅有利于强化对出租单位的预算管理,还有利于统筹资金的管理和使用。

    5.地方政府要研究出台统一的行政事业单位房屋出租管理办法,从制度层面对房屋招租、租赁期限、租金收缴、相关责任等进行规范。并定期检查房屋出租单位的出租情况及出租收入的管理使用情况违规行为依法予以处罚。

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